إذا كنت تقيم في الولايات المتحدة أو تفكر في الانتقال إليها، فإن السؤال الذي قد يؤرقك هو: هل ستنتهي أزمة ارتفاع أسعار المنازل، أم أنها باتت واقعا جديدا يتوجب التعايش معه؟
العثور على سكن للإيجار بسعر مناسب بات شبيها بالمعجزة، كما أن شراء منزل أو شقة في ظل ارتفاع أسعار الفائدة لم يعد في متناول كثير من الأسر في الولايات المتحدة.
وهذه المعاناة باتت جزءا من الحياة اليومية لقطاع واسع في المجتمع الأميركي، ليس فقط في مدن كبرى مثل نيويورك أو سان فرانسيسكو، بل شملت كل المدن الأميركية من الساحل إلى الساحل.
بالنسبة للأميركيين، كانت رحلة البحث عن منزل بمثابة الخطوة الأولى للاستقرار المنشود، لكنها تحولت، بعد كورونا وما أدت إليه من تضخم اقتصادي، إلى حالة من القلق والتوتر وعدم اليقين.
أحدث المؤشرات
يكشف مؤشر أسعار المستهلك في الولايات المتحدة ارتفاعا طفيفا خلال أغسطس الماضي، لكن التضخم الأساسي حافظ على تماسكه بسبب الزيادات المستمرة في تكاليف الإسكان والخدمات الأخرى.
هذا التطور أثار خيبة أمل في الأوساط الاقتصادية التي كانت تأمل في أن يخفض الاحتياطي الفدرالي أسعار الفائدة بمقدار نصف نقطة مئوية الأسبوع المقبل. لكن يبدو أن مشكلة ارتفاع تكاليف الإسكان في الولايات المتحدة ستظل حاجز الصد أمام أي محاولات للسيطرة على التضخم في البلاد.
وجاء هذا التقرير، الذي أصدرته وزارة العمل الأميركية الأربعاء، ليضيف مؤشرات مقلقة إلى بيانات الأسبوع الماضي التي أشارت إلى تباطؤ منظم في سوق العمل خلال أغسطس، رغم تسجيل انخفاض في معدل البطالة من مستواه الأعلى خلال ثلاث سنوات تقريبا في يوليو.
وفقا لبيانات مكتب إحصاءات العمل الأميركي، ارتفعت تكاليف السكن، المساهم الأكبر في التضخم الإجمالي، بنسبة 0.5 بالمئة على أساس شهري في أغسطس، وهو أعلى من الزيادة التي بلغت 0.4 بالمئة في يوليو.
وعلى أساس سنوي، ارتفعت تكاليف السكن بنسبة 5.2 بالمئة في أغسطس، بمقارنة 5.1 بالمئة في يوليو.
وكان خبراء في الاقتصاد قد توقعوا تباطؤا في زيادات الإيجار التي انعكست في بيانات منفصلة لتظهر في مؤشر أسعار المستهلك الأميركي لأكثر من عام.
ويعتقد خبراء أن تدفق المعروض من الشقق الجديدة يساعد إلى حد ما في خفض الإيجارات من أعلى مستوياتها التي سجلتها في عام 2022.
ما السبب وما الحل؟
في مقال نشرته وال ستريت جورنال، يقول جون جيبس، مساعد وزير الإسكان الأميركي في الفترة 2020-2021، إن التفسير الشائع للمشاكل في سوق الإسكان هو عدم وجود منازل كافية، وبالتالي فإن الحل هو زيادة العرض.
ويضيف أن عدم وجود منازل كافية حقيقة، لكن الجانب الآخر من المعادلة الاقتصادية نادرا ما يتم الاعتراف به، وهو "الطلب المرتفع".
ويبين جيبس أن الأسعار ترتفع عندما يتجاوز الطلب العرض. وهذا الواقع يضع ملكية المساكن بعيدا عن متناول العديد من الأميركيين.
ويتطرق الكاتب إلى اقتراح قدمته المرشحة الرئاسية الديمقراطية، كمالا هاريس، المتمثل بمنح 25 ألف دولار على شكل مساعدة "دفعة أولى" لبعض مشتري المنازل.
ويعتقد جيبس أن هذا المقترح من المفترض أن يخفف من عبء شراء منزل، ولكن من خلال زيادة الطلب، سيؤدي ذلك إلى ارتفاع الأسعار وتفاقم المشكلة.
وكانت هاريس قد تحدثت في حملتها الانتخابية عن خطط لبناء 3 ملايين وحدة سكنية جديدة على مدى السنوات الأربع المقبلة، مدفوعة بتخفيض ضريبي يحفز بناة المنازل على إنشاء مزيد من المنازل المبتدئة. هذا إلى جانب مقترح المساعدة المالية بقيمة 25 ألف دولار للمشترين.
ولحل مشكلة الإيجارات، تؤيد هاريس فرض قيود على كيفية تحديد أصحاب العقارات لزيادات الإيجار.
أما ترامب، فإن اقتراحه الذي قدمه لمؤيديه يقوم على فتح مساحات من الأراضي الفيدرالية لتطوير الإسكان، وإزالة اللوائح التقييدية على بناء المساكن ومعالجة اضطرابات سلسلة التوريد.
ويقول جيبس إن سياسة الإسكان في اقتصاد السوق الحرة "لابد وأن تكون مضادة للدورة الاقتصادية". وهذا يعني أنه "عندما تكون السوق ساخنة بشكل مفرط، فلابد وأن تسعى الحكومة إلى كبح الطلب وتشجيع التوسع في العرض". أما عندما تكون الأسواق "في حالة ركود خطير، فقد يتم تطبيق حوافز الطلب وتقليص حوافز العرض".
ويرى جيبس، في مقاله، أن ما يحدث الآن هو أن السياسات الحكومية "تميل إلى تفاقم المشكلة من خلال دفع الطلب على الإسكان باستمرار في جميع الأوقات بغض النظر عن ظروف السوق، وذلك من خلال سياسات مثل التيسير الكمي النقدي، ودعم جانب الطلب، والتلاعب بمعروض الائتمان، وحتى الهجرة على نطاق واسع".
ويعتقد الكاتب أنه "في ظل مثل هذا النهج، لن تؤدي أي جهود لزيادة المعروض من الإسكان إلى تحسين الأمور" في ما يتعلق بتكاليف الإسكان في الولايات المتحدة.
اتجاهات المستقبل
على صعيد الولايات المتحدة، كشف أحدث تحليل لأسعار المساكن أجرته شركة CoreLogic أن أسعار المساكن ارتفعت بنسبة 4.7 في المئة من يونيو 2023 إلى يونيو 2024.
ويتوقع التحليل أن يستمر ارتفاع أسعار المنازل، وإن كان بشكل أبطأ، بزيادة قدرها 2.3 في المئة بحلول يونيو 2025.
وتقول، سيلما هيب، كبيرة خبراء الاقتصاد في شركة CoreLogic، في بيان إن "نشاط سوق الإسكان تجمد بشكل أساسي في نهاية موسم شراء المساكن في الربيع، حيث استمرت أسعار الرهن العقاري المرتفعة في الضغط على القدرة على تحمل التكاليف وثني المشترين المحتملين للمنازل".
وفي الوقت نفسه، ارتفع مؤشر ثقة شراء المساكن في استطلاع جديد لشركة فاني ماي قليلا في أغسطس إلى 72.1، إذ قال 39 بالمئة من المستجيبين إنهم يتوقعون انخفاض أسعار الرهن العقاري في الأشهر الـ 12 المقبلة، وهو أعلى مستوى في الاستطلاع.
ويتوقع، لورانس يون، كبير خبراء الاقتصاد في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، أن تهدأ الأمور بحلول نهاية العام.
ويقول: "ستكون أسعار الرهن العقاري متقلبة من أسبوع إلى آخر، ولكنها ستستقر على الأرجح عند مستوى 6 بالمئة بحلول نهاية العام"، كما قال في بيان صدر مؤخرا.
ويتوقع خبراء في قطاع الإسكان أنه إذا شهد السوق انخفاضا مستمرا في أسعار الرهن العقاري، فقد يدفع هذا بعض الملاك إلى عرض مساكنهم للبيع في السوق.
وفي نهاية المطاف، قد يخفف هذا الأمر بعض الضغوط الصاعدة على أسعار المساكن، وهو ما من شأنه أن يمحو بعض الأضرار التي لحقت بقدرة الناس على تحمل تكاليف الإسكان على مدى السنوات العديدة الماضية.
ويقول تقرير لمجلة فوربس إن رحلة أسعار الرهن العقاري المتقلبة يبدو أنها انتهت. ففي الآونة الأخيرة، تتحرك الأسعار نحو الانخفاض إلى أدنى مستوياتها في 15 شهرا، مع الأخذ بيعن الاعتبار بعض الاستثناءات.
وفي الوقت نفسه، يستمر مخزون المنازل في التباطؤ، مما يؤدي إلى تباطؤ ارتفاع أسعار المساكن.
وعلى الرغم من هذه المؤشرات الإيجابية، تستمر أسعار المساكن في تحطيم الأرقام القياسية، وفق فوربس. وبالتالي، من المرجح أن ينتظر العديد من المشترين مزيدا من انخفاض الأسعار لتحسين القدرة على تحمل تكاليف شراء المسكان. ومع ذلك، يحذر الخبراء من الانتظار لفترة أطول مما ينبغي.
